??湖景蒸发、配套落空、规划更改、土地年限缩水26年、社区出口安全隐患……自从麒麟山庄一二期交房以来,社区业主的糟心事就没断过,并因此一直走在维权道路上。

▲图片来源:江苏房产一条

??而就在近日,开发商向业主发放了一份三期情况说明。非但没有针对业主诉求提出解决办法,反像是通知业主三期规划已经敲定。

▲图片来源:江苏房产一条

??这份通知导致双方矛盾升级,业主代表奔赴江宁规划局维权。最终官方给出回复,会协商双方解决问题。

??3月15日,乐居君在致电江宁区规划局询问最新进展,得到官方回复:麒麟山庄三期规划目前还处于批前公示阶段,暂未批复,目前还在沟通阶段。

??不过,近期已有江宁区规划局负责人曾针对麒麟山庄部分维权问题作出回应:


??1、西门要恢复到“十字路口”,现在开发商提交的“T字路口”,规划局没有批。

??2、在会谈结束后,规划局负责人主动留下业主代表聊托老所的事,让查一下92年拿地时的文件,并查询相关法律依据,尽可能不放在小区。

??3、其它问题协商解决。

??有消息称,近日业主代表曾多次与开发商进行会谈,但最终仍没有谈拢,后期还要再谈。

??针对麒麟山庄维权事件,也有业主在乐居315维权群中提问。2万方湖景规划消失,规划随意更改,应该如何用法律武器维护权益?

??对此,北京市中银(南京)律师事务所李平律师给出了专业维权建议:

??“最高院有一个公报案例提供类似情形。如果开发商宣传湖景,但是交付是只是小水洼,或者连水没有,反而增加容积率,业主可以主张损失。但是还要回归到合同本身,需要仔细看合同中有没有相反约定,如果没有,可以认定开发商没有按照约定交付房屋,构成违约。合同中如果有约定,也需要开发商重点提示,包括加粗加黑字体。如果开发商重点提示了,就以合同为准?!?/p>

麒麟山庄维权事件回顾

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??麒麟山庄位于江宁区麒东路,北接宁杭公路,西临镇东路,由香港恒丰集团旗下的南京麒麟山庄开发有限公司开发建设。

??整个小区占地约29万平方米,总建筑面积近46.4万平方米,分三期开发。一期规划15栋住宅、二期规划14栋住宅,已全部交付,三期待开发。

??百度百科显示,麒麟山庄由多层、小高层、高层的高级公寓,以及联排和双拼别墅组成。目前规划约有80幢楼,预计全部建成后,会有2616户。

??南京网上房地产显示:麒麟山庄所在的地块1992年就出让了,时隔26年,何来的小区规划纷争?

更改规划:湖景消失,部分别墅变高层

??事情要追溯到2018年11月28日,业主反映:“11月底,在没有征求一期、二期业主同意的前提下,江宁区规划局的《南京麒麟山庄三期规划调整方案批前公示》被张贴在小区里?!?/p>

??“对比规划局早前发布的麒麟山庄一期、二期总体规划方案,最早三期的2万方湖景+别墅变成了湖景缩水、部分楼栋层高变高,到最新的湖景不翼而飞、别墅变高层了!”业主表示。


??江宁规划局于2018年11月发布的最新一版规划显示:麒麟山庄三期的别墅栋数减少了,有10栋住宅楼变成了高层住宅,其中30-35栋层高由11+1层变成17层,36-39栋层高由11+1层变成16层,原先的湖景规划也没有了↓

??业主认为:开发商取消湖景、加盖高层之后,原先二期的楼王——20号楼的优势就不存在了,朝南视野变得更为狭窄。

??另外,35号楼层高、位置的改变,对一期14、15号楼的采光时间也产生了一定的影响↓

??值得一提的是,在原先的小区规划中,三期规划有南北双会所。最新的规划中会所被取消,变成了托老所、卫生站和社区服务站。

??2018年11月28日,该版规划调整方案批前公示还在南京日报A11版进行了登报公示↓

??有业主告诉我:“之前小区二期规划方案出炉,很多人都没有看到就算了。三期最新规划出来以后,大家看到别墅变高层、湖景消失,非常生气。目前已经有600多户业主联合签名抗议了?!?/p>

??还有业主向我展示了业主群里的对话:对小区湖景没了、容积率提高、小区里配建托老所、卫生中心不满↓

容积率:1.25调整为1.296

??别墅变高层,意味着小区容积率也发生了改变。

??在一份业主提供的2013年的麒麟山庄商品房预售方案里,当时方案对项目的规划容积率描述为1.25↓

??业主告诉我:“三期规划重新变更后,小区容积率由1.255变成了1.296?!?/p>

??对此,开发商解释为:“京沪高铁建设时征用了小区4.5万方面积,于2014年补偿计容面积1.2万方,因此三期项目计容面积总量为37.4万方,容积率由1.255转为1.296?!?/p>

??南京消协房地产委委员、江苏同大律师事务所陶然律师在接受采访时表示:“住宅小区因政府征地被补偿的计容面积也需要重新规划报批准,包括调高容积率。麒麟山庄更改三期规划,如果三期和一期、二期原属一个规划项下,或属同一宗地,且变更规划对业主造成了不利的影响,那么原则上也应该经过一、二期业主的同意?!?/p>


小区西门位置调整,存在安全隐患

??最新的规划中,令广大业主不满的还有小区西大门的位置发生了调整。


??“原先小区西大门所在的位置,出来后是十字路口,有交通信号灯。最新规划里西大门位置向北移了30米左右,进出通道仅6米,处于T字路口,没有红绿灯,且路口两边有围挡盲区,非常容易发生交通事故?!币抵鞅硎?。


拿地26年,土地使用年限缩水


??还有业主指出:“我们小区这块地,1992年底就拿了,至今已经26年过去,三期还在规划中,土地使用年限缩水太多!”

??该业主告诉我:“虽然一期、二期已经全部交付了,由于区域现有配套、交通等的问题,目前入住率并不高?!?/p>

??一期的业主提供了当时的购房合同,里面指出:项目内部配套设施齐全,规划建国际化幼儿园,商业街及会所,会所里有图书馆、咖啡厅、儿童娱乐室、健身房等,可充分满足业主生活需求。

??而现状是,除了一家名为板屋超市的便利店外, 小区里几乎没有其他生活配套。

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??从去年11月底最新规划出炉后,麒麟山庄的业主分别于今年1月3日、1月25日与江宁区规划局以及开发商等进行了会谈,但并没有取得实际性的进展。

??我在江宁区政府网站上查询发现,于2018年11月28日发布的《南京麒麟山庄三期规划调整方案批前公示》已经找不到了。

??在一周前与相关部门的沟通中,业主重新整理了自己的诉求予以提交:

??1、将西大门恢复至原先位置,确?!笆致房凇毙偷缆飞杓?,以保证业主出行安全

??2、托老所、卫生服务站不要建在小区里,请另行选址

??3、20号楼南侧的35、36号楼,不能是最新规划里的17层,最多只能接受二期规划里的11+1层,且位置、长度要与二期规划保持一致

??4、恢复小区规划湖景

??5、三期建设时,需要优先建设当初承诺的商业配套


??同时,业主提供了开发商给予的初步回复:“但是这份回复与今年1月份的回复内容一样,并没有对于我们的诉求予以修改调整?!?/p>

??对于业主提出的诉求,开发商具体回复如下:

??1、在小区已建设的配套中,备受关注的幼儿园,将引入专业性幼儿园教育机构办学,预计于2020年3月启动招生(前提需政府验收通过)

??2、商业配套设施上,把一期的南会所与三期的综合楼结合,建成庭院式商业中心向外招商运营,且位置在西大门入口处,位于整个小区的中心点

??3、位于20号楼与35号楼之间的三期绿地森林公园增加部分水景

??4、托老所与卫生站、社区服务中心为政府要求配建,开发商将与江宁规划局、麒麟街道办沟通,寻求更好的解决方法

??5、现有的西门交通与入口,将申请交警部门在镇泰路与悦民路路口增设红绿灯;并在现西门与原西门的路口两侧不设停车位

??对此,有关部门工作人员表示会将业主意见集中收集,尽快给出回复。

注:文章麒麟山庄维权事件回顾部分转载自江苏房地产金融